Por: Alejandro Bartra – Responsable de Industrias y Logística de Colliers Argentina

El 2025 dejó consolidado un mercado industrial y logístico más racional, selectivo y profesional. La dinámica cambió: ya no alcanza con encontrar un inmueble disponible; ahora importa qué tan eficiente vuelve a la operación. Y los números ayudan a explicar por qué: en el segundo semestre, la vacancia se ubicó en 6,88%, con una suba leve frente al semestre anterior, mientras la absorción neta saltó a 137.200 m², mostrando que hay movimiento, pero con criterios más exigentes.

El cambio estructural que ya es permanente es la preferencia por activos de calidad (AAA) y por contratos más sofisticados. Se consolidan esquemas con foco en eficiencia, flexibilidad y previsibilidad de costos. El mercado dejó atrás la lógica de absorción por escasez y entró en una etapa de evaluación consciente: el ocupante mira el costo total (operación + riesgos + continuidad) y el propietario defiende valor con estándares y contratos mejor diseñados.

Tendencias y drivers

Si hubiera que resumir 2025 en una sola idea, sería esta: el mercado se volvió más exigente y, por lo tanto, más transparente. En esa exigencia se apoyan tres tendencias que hoy funcionan como drivers.

Por un lado, se profundizó la polarización del producto. Los activos AAA bien ubicados sostienen la demanda porque resuelven lo que la operación necesita —altura, playas, docks, energía, seguridad y diseño—. En cambio, la clase B entra en una etapa de negociación permanente: sin actualización, pierde competitividad y termina forzada a ajustar precio o redefinir su propuesta.

En paralelo, aparece una demanda más técnica y profesionalizada. La conversación ya no gira solo alrededor del alquiler: entra el layout, el costo operativo, la eficiencia energética, la escalabilidad y el riesgo. La decisión inmobiliaria deja de ser táctica y pasa a integrarse a la estrategia logística y financiera. En síntesis: un depósito no es un “techo”, es performance.

Y todo esto desemboca en un tercer driver: un desarrollo más cauteloso y focalizado. Con costos de construcción y reposición elevados, se achica el espacio para lo especulativo y crece la lógica build-to-suit (y semi BTS), con preventa o contratos que le den sustento al proyecto. Se construye menos “por intuición” y más “porque la demanda ya está escrita”.

Demanda: un mercado que se especializa

La demanda también se volvió más segmentada, y eso es una buena noticia: cuando el mercado madura, deja de buscar “cualquier solución” y empieza a buscar “la solución correcta”.

En el tope, el producto AAA mantiene tracción, especialmente en parques consolidados y nodos donde la eficiencia es verificable. Se priorizan atributos operativos concretos: energía suficiente y confiable, seguridad, docks, playas, altura útil y flexibilidad de circulación. En la clase B, en cambio, la decisión es más sensible a precio y ubicación, y la absorción es selectiva: lo que no ofrece un estándar mínimo de operación termina negociándose más (o quedando fuera del radar).

En la última milla, la demanda sigue alta por cercanía al consumo, pero crece la tensión con la agenda urbana: regulaciones, convivencia de usos, tránsito, costos y licencias sociales. No se trata solo de cercanía geográfica, sino de viabilidad real. A la vez, el cross-dock continúa ganando lugar por su impacto directo en la eficiencia de distribución. Y en frío y especialidades, la demanda es estructuralmente creciente, aunque con una barrera clara: inversión alta, reposición cara y requisitos técnicos que no admiten improvisación.

Ubicación: lo que de verdad decide

La ubicación, por su parte, se define por atributos concretos y no por cercanía “de mapa”. Los factores clave son accesos reales y conectividad, infraestructura confiable, disponibilidad y costo de mano de obra, seguridad operativa y escalabilidad futura dentro del mismo nodo logístico. Y un punto cada vez más determinante en cualquier evaluación: la carga impositiva municipal, que impacta directamente en el costo total de operación.

Las zonas consolidadas del GBA Norte y corredores maduros siguen concentrando demanda calificada, pero se observa crecimiento relevante en GBA Sur y Oeste, donde aparecen ecuaciones competitivas y oportunidades puntuales.

Costos altos: menos especulación, más contrato

Lo que se ve no es un mercado frenado, sino un mercado más selectivo. Con costos de reposición elevados, hay menor presión a la baja en productos de calidad y se amplifica la brecha con activos obsoletos. De hecho, el asking rent promedio se ubicó en 7,41 USD/m² y la diferencia por categoría es clara: clase A 8,40 USD/m² frente a clase B 6,25 USD/m². En otras palabras, el mercado paga por estándar y por eficiencia operativa.

En este escenario, la rentabilidad se defiende menos desde la expectativa y más desde el fundamento: contrato, eficiencia operativa y estabilidad del ocupante. La compresión de yields no puede ser la única historia; la historia es la calidad del flujo, la previsibilidad y el riesgo.

Oportunidades accionables para 2026

Mirando 2026, las oportunidades son concretas.

Para ocupantes, el diferencial está en mirar más allá del alquiler: optimizar layout, consolidar operaciones y negociar contratos eficientes en activos bien diseñados puede reducir el costo logístico total, no solo el costo inmobiliario.

Para propietarios e inversores, la estrategia es clara: upgrades selectivos (energía, docks, seguridad, flexibilidad) sostienen ocupación y valor. En un mercado profesional, la mejora “quirúrgica” vale más que la promesa general.

Para desarrolladores, la consigna es disciplina: ubicaciones probadas, proyectos escalables y esquemas BTS, evitando desarrollos especulativos en zonas secundarias sin demanda asegurada.

Tres quick wins se repiten en el mercado: mejoras operativas de bajo CAPEX (iluminación, energía, circulación), flexibilidad contractual sin resignar renta nominal y reposicionamiento del activo con un objetivo claro de eficiencia y uso real.

Los principales frenos siguen siendo la falta de financiamiento de mediano y largo plazo, cuellos de botella de infraestructura (accesos y energía) y costos de reposición que obligan a ser selectivos. Si la estabilidad macro se sostiene y el crédito se normaliza, muchas inversiones hoy en análisis pueden destrabarse. Y si eso ocurre, el mercado va a acelerar donde siempre acelera: en proyectos nuevos, de calidad, ubicados con lógica operativa y respaldados por contratos inteligentes.

Frases citables / para destacados

• “La logística ya no compite por superficie: compite por performance.”
• “El activo B que no se actualiza, se descuenta o se redefine.”
• “Con costos altos, la renta se defiende con contrato y operación, no con expectativa.”