Depois de um 2024 marcado pela cautela e um 2025 de reconfiguração, 2026 está se moldando para ser o ano das decisões inteligentes. No setor imobiliário corporativo em Buenos Aires, os ocupantes - e também os proprietários - estão ajustando sua bússola: já não basta “estar” em uma boa área ou ter espaço disponível. O que está começando a pesar mais é a equação completa: qualidade do produto, custos operacionais, flexibilidade, experiência do usuário e, acima de tudo, a capacidade de executar mudanças sem surpresas em termos de prazos e orçamento. 

Essa mudança é claramente visível nos escritórios premium: a vacância continua alta e a absorção ainda é irregular, mas os preços permanecem relativamente estáveis e a oferta futura em desenvolvimento (projetos em construção e planejamento) está novamente exercendo pressão competitiva sobre o mercado. Paralelamente, o setor industrial e de logística fechou 2025 com demanda crescente e forte absorção, reforçando um cenário em que a disponibilidade real e a especificação técnica são novamente decisivas. O pano de fundo é compartilhado: o usuário final está mais profissionalizado, compara mais e negocia melhor.

Escritórios: menos “metros”, mais desempenho

Nos escritórios premium, o mercado entra em 2026 com sinais mistos. A vacância fechou o quarto trimestre de 2025 em 13,70% e a absorção líquida do trimestre foi negativa (-18.050 m²), com uma disponibilidade total de cerca de 271.412 m². Mesmo com esses níveis de oferta, o aluguel médio solicitado permaneceu estável (22,38 USD/m²).

O ponto de inflexão está na “qualidade percebida” pelo ocupante. As buscas priorizam edifícios que resolvem a operação e a cultura de trabalho ao mesmo tempo: conforto, tecnologia, serviços, acessibilidade e custos previsíveis. Portanto, 2026 aprofunda a polarização: os ativos mais bem posicionados mantêm o interesse, enquanto os edifícios secundários precisam ser reposicionados com incentivos, melhorias e propostas de valor claras.

Além disso, há um fator competitivo: o fornecimento futuro está novamente aparecendo. Até 2026, há um pipeline de mais de 100.000 m², concentrados principalmente em Praça Roma (39.833 m²), GBA Norte (36.549 m²) y CABA Norte (24.095 m²). Essa oferta contínua amplia uma tendência: o ocupante escolhe por comparação fina, não por urgência.

“As empresas priorizam espaços mais flexíveis e colaborativos, com foco no bem-estar, na tecnologia e na experiência do usuário. Nesse cenário, a qualidade do produto e sua capacidade de se adaptar à nova maneira de trabalhar são decisivas”, notas Juan Manuel Farola, Diretor do escritório da Colliers Argentina.

O que esperar em 2026 (Escritórios):

• Mais relevância do custo total de ocupação (aluguel + despesas + energia + adequação).
• Aumento do peso de comodidades úteis e design orientado para a produtividade.
• Negociação mais focada em CAPEX, O “fast-track entry” e o "fast-track entry".

Industrial e logística: velocidade, especificação e classe A

No setor industrial e de logística, a história é diferente: o mercado fechou o S2 2025 com uma absorção líquida de 137.200 m² (bem acima do semestre anterior). As vagas ficaram em 6,88% e o aluguel médio pedido foi de USD 7,41/m², com valores diferenciados de acordo com cada segmento: USD 8,40/m² para a classe A e USD 6,25/m² para a classe B. O estoque total atingiu 2,59 milhões de m²e o crescimento se concentrou no Norte GBA, que também responde pela maior parte do estoque (com 68,6% do estoque) e um perfil dominado por produtos de classe A (78,8%).

Olhando para 2026, isso se traduz em uma dinâmica mais “operacional”: as empresas valorizam soluções que reduzem o atrito desde o primeiro dia. Os imóveis não são avaliados apenas pela localização, mas também por sua capacidade de absorver processos: acesso, altura, docas, espaço de manobra, segurança, eficiência e disponibilidade imediata. Com a demanda em movimento, a tolerância para o “projeto eterno” é reduzida e as opções prontas para operar ou com adaptações muito claras são as vencedoras.

“Depois de um 2025 com crescentes absorções, em 2026 a chave estará na disponibilidade real e na qualidade técnica do produto: os ocupantes estão priorizando soluções prontas para operar e navios que reduzem o atrito operacional desde o primeiro dia”, explica Alejandro Bartra, Diretor de Indústrias e Logística de Colliers Argentina.

O que esperar em 2026 (Industrial & Logistics):

• Mais decisões orientadas por tempo de operação.
• Mais requisitos técnicos e maior preferência por Classe A.
• Mais foco em corredores consolidados, com o Norte GBA como termômetro.

O fator transversal 2026: implementação sem surpresas

A grande tendência que atravessa o setor de escritórios, industrial e de logística é a execução. Embora a localização e o preço ainda sejam relevantes, o que acaba fazendo pender a balança é a previsibilidade: prazos reais, custos controláveis e uma implementação que minimize as interrupções. Nos escritórios, isso aparece na demanda por layouts adaptáveis, atualizações tecnológicas, melhorias no conforto e remoções ordenadas; na indústria, em adaptações técnicas, ajustes finos e soluções “prontas para operar”.

“Em 2026, o diferencial estará na execução: projetos que combinem velocidade de implementação, flexibilidade de design e eficiência operacional. O ocupante recompensa as soluções que reduzem a incerteza de tempo e custo e permitem que ele coloque o espaço para funcionar sem atritos, diz Lucas Vitello, Diretor de SPS / Serviços de Projetos Estratégicos da Colliers Argentina. 

Em resumo, 2026 está se preparando para ser um ano em que o mercado deixará de discutir apenas “metros e preço” e começará a discutir “desempenho e previsibilidade”. Para os proprietários, o desafio será transformar os ativos em propostas competitivas; para os ocupantes, capitalizar o contexto com decisões mais informadas; e para o setor como um todo, elevar o padrão do que significa um espaço corporativo eficiente.

Fuentes (Buenos Aires):

• Colliers Argentina, Office Report Q4 2025 (vacância, absorção, disponibilidade, aluguel solicitado, pipeline e distribuição por submercados).
  
• Colliers Argentina, Industrial and Logistics Report S2 2025 (inventário, vacância, absorção, aluguéis e composição por classe/corredor).