Según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), en octubre de 2019 el Estimador mensual de actividad económica (EMAE) registró una variación de -0,9% respecto al mismo mes de 2018. El Índice de precios al consumidor (IPC) de noviembre aumentó un 4,3% en relación con el mes anterior, mientras que la variación con respecto al año pasado (diciembre 2018) fue de 48,3%.
Oferta
Durante el último trimestre del año ingresó al mercado de oficinas premium de Buenos Aires, un inmueble nuevo con el 100% de su superficie alquilada.
El inventario de oficinas aumentó, entonces, en 21.008 m², generando un stock total de 1.764.891 m². El inmueble que provocó esta variación positiva es Torre Odeón, ubicado en el submercado Microcentro de la Ciudad de Buenos Aires, el cual fue ocupado en su totalidad por una empresa de coworking.
Los submercados Norte GBA, Puerto Madero, Catalinas y Microcentro componen la mayor parte del inventario, sumando entre ellos el 71,5% (1.261.993 m²). El 28,5% restante pertenece a las zonas Norte CABA, Macrocentro Sur, Plaza Roma, Plaza San Martín y Macrocentro Norte. El submercado que más metros concentra continúa siendo Norte GBA, con un 22,6% del stock total.
La distribución por categoría en este último trimestre se inclinó hacia los inmuebles categoría A+, que representan un 62,5% de la superficie total (1.103.839 m²). El 37,5% restante (661.052 m²) pertenece a inmuebles clase A.
Por último, dentro del inventario se encuentran los inmuebles con certificación LEED, que componen un 30,9% del stock total (545.205 m²). El 85,8% de estos metros corresponde a la categoría A+ y el 14,2% restante a la categoría A. Las zonas en donde disminuyó la vacancia en inmuebles sustentables fueron Microcentro, con una reducción del 6,8% y Norte CABA con 0,2% durante el último trimestre. Interanualmente se percibió un leve aumento, de 7,5% en 2018 a 8% en 2019.
Demanda
El estudio de los metros ocupados y liberados durante el último período del año arrojó como resultado una absorción neta positiva, al igual que en el trimestre anterior.
El mercado corporativo de categoría premium finaliza el año con una absorción neta positiva de 15.857 m². Si bien la cifra es menor a la calculada el trimestre anterior, se puede concluir que el primer semestre de 2019 culminó con una absorción negativa y el segundo, por el contrario, con una positiva.
A diferencia del trimestre previo, tanto los inmuebles de clase A+ como los A ostentaron una absorción neta positiva. Si bien la brecha entre ambos segmentos se redujo, los edificios A+ representaron el 60% de la ocupación, lo que sugiere que la tendencia continúa siendo la de apostar a instalarse en edificios con mayores y mejores servicios.
Precios
El valor promedio de alquiler aumentó un 2,8% con respecto al trimestre anterior, de manera que el precio registrado en este período fue el más alto del año.
El asking rent se ubicó en USD/m² 25,1, resultando el valor más alto del 2019. Comparándolo con el último trimestre de 2018 (cuando cerró en USD/m² 23,4) se observa un incremento interanual de 7,4%.
En los submercados con disponibilidad, los valores se mantuvieron relativamente estables en relación con el último período, con variaciones que no superaron el 5,2%. La excepción fue Catalinas, donde el asking rent promedio aumentó USD/m² 5,62 (18,9%).
Analizando el precio por categoría, la brecha entre ambos segmentos es de USD/m² 4,8. Específicamente, los inmuebles clase A cerraron el ciclo con un valor de USD/m² 22,5 mientras que aquellos de clase A+ culminaron con un precio promedio de alquiler de USD/m² 27,2, incrementando un 2,4% (USD/m² 0,63) su valor con respecto al trimestre anterior. En esta categoría Catalinas promedió el asking rent más alto (USD/m² 36,4) y Macrocentro Sur el más bajo (USD/m² 19). Con respecto a los edificios de clase A, los que se posicionaron como los más caros fueron los ubicados en Norte CABA y los de menor precio, en Macrocentro Sur.
Finalmente, al segmentar el análisis a los inmuebles con certificación LEED, el asking rent promedio fue de USD/m² 28,8, un 7,1% más alto que el valor del trimestre pasado. Se trata del precio más elevado registrado durante el año y, si se lleva esta comparación un año hacia atrás, se percibe un aumento de USD/m² 5,4. Por último, la diferencia de precios entre categorías en estos edificios fue de USD/m² 9,8; promediando USD/m² 30,8 en clase A+ y USD/m² 21 en clase A.
Proyección
Se espera que durante el transcurso de 2020 se incorporen nuevos inmuebles que agregarían 180.360 m2 al inventario, generando un aumento de un 10,2%.
En esta última etapa de 2019 se registraron 20 edificios corporativos en etapa de construcción, lo que significará la incorporación de 450.705 m² nuevos de oficinas equivalentes al 25% del inventario existente. Se estima que nueve de ellos se entregarán en 2020, concentrándose principalmente en Norte CABA (38%) y Norte GBA (25%). El restante se ubica en Catalinas (19%), Macrocentro (10%) y Microcentro (8%).
Asimismo, se continúa con la tendencia de orientarse a desarrollos sustentables y con mayor oferta de servicios y amenities que enriquezcan la experiencia de los usuarios. Por otro lado, dentro de los próximos cinco años los proyectos relevantes para el mercado de oficinas premium adicionarían una superficie aproximada de 514.173 m². La amplia mayoría de estos espacios se distribuyen entre Norte CABA (37%) y Norte GBA (36%), que agregarían a su inventario 189.363 m² y 186.801 m² respectivamente.
En menor parte, también se contabilizan metros proyectados en Macrocentro Sur (32.314 m²) y Plaza San Martín (11.934 m²), que representarían un 8,6% del total planificado. Los proyectos restantes pertenecen a Catalinas, Macrocentro Norte y Microcentro.
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