Debido a la situación actual acerca del covid-19, se intentan actualizar las obligaciones de pago a la coyuntura, mientras que el home-office y teletrabajo se consolidan como modelo de gestión, cuestionando el futuro delos formatos tradicionales de organización y comunicación dentro del ámbito laboral.

Oferta

Se percibió un aumento del inventario como resultado del ingreso de un edificio categoría A+ en Norte CABA, inaugurado en el mes de enero.

Durante el primer trimestre del año se registró el ingreso de 58.863 m² nuevos al inventario del Área Metropolitana de Buenos Aires, que se consolida a la fecha con 1.823.754 m² de oficinas premium. La totalidad de estos nuevos metros corresponde al Centro Empresarial Libertador, que se erige como el inmueble con mayor superficie rentable del mercado.

La distribución de inventario por categoría se mantiene estable con respecto al trimestre anterior. Los edificios de categoría A+ representan el 62,58% (1.103.839 m²) del stock y aquellos de categoría A el 37,42% restante (661.052 m²).

Se contabilizaron 174.464 m² ofertados en alquiler en todo el mercado, concentrados principalmente en los submercados Norte GBA (24%) y Puerto Madero (26%). Esta cifra aumentó significativamente desde diciembre 2019, cuando sólo se registraban 144.736 m² disponibles.

Los metros ofertados en alquiler representan una tasa de vacancia del 9,57%, superando la del trimestre anterior (8,2%) y estableciéndose (como la mayor de la última década.

Por último, si se discrimina la vacancia por categoría de inmuebles, no hay diferencias notables dado que se registró un 9,55% para clase A+ y 9,6% para clase A. Sin embargo, al observar los metros ofertados se encuentra una disparidad: el 64% de los metros disponibles corresponden a edificios clase A+.

Demanda

El análisis de ocupación evidenció un comportamiento similar al del trimestre anterior, con absorción neta positiva traccionada por el ingreso de inmuebles de grandes dimensiones con una alta tasa de ocupación

Al finalizar el primer trimestre, la absorción neta del mercado arrojó un saldo positivo de 29.897 m². Si se profundiza en el indicador, se puede observar que el submercado con mayor absorción neta fue Norte CABA (42.074 m²), lo que coincide con el gran volumen de metros ocupados en el edificio recientemente inaugurado. Por otra parte, los submercados más afectados por la desocupación de metros fueron Norte GBA (-6.230 m² netos) y Plaza Roma (-3.475 m² netos).

Si no se considerase la concentración de demanda en ese único inmueble, el saldo de absorción de todo el inventario hubiese sido negativo (-13.458 m²). Por ende, se podría concluir que la absorción negativa reflejada por la generalidad del mercado tuvo su contraparte en una amplia y genuina demanda hacia proyectos de alta categoría a estrenar.

En esta misma línea, se observa una disparidad en la absorción de metros por clase de inmueble. Mientras que el resultado de absorción neta para el inventario de categoría A fue cercano a cero (196 m²), en oficinas de categoría A+ llegó a los 29.700 m² netos.

En cuanto al perfil de los tenant actuales, se puede identificar que los rubros Servicios e Industrias concentran el 72,22% y constituyen el mayor porcentaje del mercado (44,36% y 27,86% respectivamente). El 27,78 % restante corresponde a las empresas dedicadas a Actividades Profesionales, Organismos, Salud y Retail.

Precios

El Asking Rent promedio a nivel mercado se mantuvo relativamente estable, situándose en USD/m² 26,31.

Los precios de alquiler no sufrieron grandes variaciones durante el primer trimestre del año. El promedio a nivel mercado fue de USD/m² 26,31, lo que representa una variación del 4,7% con respecto al trimestre anterior (USD/m² 25,14).

A nivel de submercados, los precios promedio se enmarcaron en un rango que va desde los USD/m² 21 en Plaza San Martín hasta los 33,2 en Catalinas.

El Asking Rent promedio por categoría también se mantuvo sin cambios significativos, marcando USD/m² 28,37 para oficinas A+ y USD/m² 22,7 para inmuebles A. Dentro de la primera categoría los valores más altos corresponden a Catalinas (USD/m² 34,72) y Norte CABA (USD/m² 32,43). Por otra parte, para inmuebles categoría A el precio más alto se ubicó en Macrocentro Norte (USD/m² 30).

El segmento de inmuebles con certificación LEED promedia USD/m² 27,81, con valores máximos y mínimos en Catalinas (USD/m² 40) y Macrocentro Sur (USD/m² 22), respectivamente. Si bien esta cifra se encuentra ligeramente por sobre la media de mercado, denota una caída de USD/m² 1 en comparación con el trimestre anterior.

Proyección

Durante el resto del año, se estima la entrega de nuevos edificios de oficinas premium, que sumarían al inventario 109.555 m².

Al cierre del trimestre se registraron 19 edificios de oficinas corporativas en construcción dentro del Área Metropolitana de Buenos Aires, que sumarían al stock 379.899 m², en el curso de los próximos 4 años. De estos emprendimientos,9 tienen fecha estimada de entrega este año, lo que agregaría un total de 109.555 m² distribuidos en los submercados de Norte GBA (41%), Catalinas (32%), Norte CABA (16%) y Microcentro (11%).

En cuanto a emprendimientos en etapa de proyecto, se registraron 21 proyectos relevantes al mercado de oficinas corporativas que totalizan aproximadamente 512.282 m² nuevos. Si bien en la mayoría de los casos no se han dado a conocer fechas de entrega, pueden estimarse entre 2021 y 2026. Entendemos que en este contexto las fechas de entrega, descripciones de superficies y avances de las obras pueden sufrir modificaciones de un momento a otro.

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