El mercado cerró el tercer trimestre de 2026 con una absorción neta de 11.180 m², prácticamente en línea con el trimestre anterior. El ingreso de 36.550 m² de nuevas oficinas en Norte GBA elevó la vacancia al 14,95%.
El mercado de oficinas premium de Buenos Aires completó dos trimestres consecutivos con absorción neta positiva. Durante el tercer trimestre de 2026, la absorción alcanzó los 11.180 m², prácticamente en línea con los 11.434 m² registrados en el Q2, mostrando continuidad en la demanda aun frente a un escenario de expansión de la oferta.
De acuerdo con el último Reporte de Oficinas Q3 2026 de Colliers Argentina, la principal diferencia respecto del trimestre anterior estuvo precisamente en la oferta. Mientras que en el Q2 no se habían incorporado nuevos edificios, durante el Q3 ingresaron 36.550 m² de nueva superficie en Norte GBA, llevando el inventario total de 2.015.770 m² a 2.052.320 m².
La incorporación de estos nuevos metros llevó la superficie disponible para alquiler a 306.882 m² y la tasa de vacancia pasó del 13,97% al 14,95%. Sin embargo, la absorción se mantuvo positiva, indicando que durante el período la superficie ocupada superó a la liberada.
“El dato relevante es que la absorción se mantiene positiva por segundo trimestre consecutivo y prácticamente en los mismos niveles. En el trimestre anterior, sin incorporación de nueva oferta, esa demanda se reflejó en una reducción de la vacancia. Ahora el escenario cambia: ingresan más de 36.000 m² al mercado y, aun así, seguimos registrando absorción positiva. Esto muestra una demanda activa, aunque cada vez más selectiva en términos de calidad, ubicación y prestaciones de los edificios”, points Juan Manuel Farola, Gerente Comercial de Colliers Argentina.
La demanda rota hacia Microcentro y Puerto Madero
El comportamiento de los corredores también muestra cambios respecto del trimestre anterior. En el Q2, la absorción había estado impulsada principalmente por Norte CABA, con 7.030 m², y Norte GBA, con 5.922 m².
Durante el Q3, en cambio, Microcentro lideró la absorción positiva con 6.180 m², seguido por Puerto Madero, con 3.753 m², y Catalinas, con 2.080 m². Norte GBA también terminó el trimestre con un saldo positivo de 334 m². Por su parte, Norte CABA registró una absorción de -932 m² y Plaza Roma de -535 m².
La evolución muestra que, aunque la demanda agregada se mantiene prácticamente en los mismos niveles del trimestre anterior, su distribución entre los diferentes corredores de oficinas cambió durante el Q3.
“La demanda no se concentra siempre en los mismos corredores. Las empresas evalúan distintas alternativas de acuerdo con sus necesidades y hoy pesan especialmente factores como la calidad del edificio, la conectividad, los servicios y la capacidad de adaptar los espacios a las nuevas dinámicas de trabajo. Esa selectividad genera movimientos diferentes entre los distintos submercados”, explains Farola.
Norte GBA concentra la mayor disponibilidad
El ingreso de nueva superficie tuvo especial incidencia en Norte GBA, cuyo inventario alcanzó los 460.025 m², con 109.019 m² disponibles para alquiler. La tasa de vacancia del corredor se ubicó así en 23,70%, la más elevada de los submercados relevados durante el trimestre.
En el otro extremo, Catalinas presentó una vacancia del 4,05% y Macrocentro Norte del 4,44%. Puerto Madero registró 8,88%, Macrocentro Sur 12,44%, Microcentro 17,01%, Plaza Roma 17,34%, Plaza San Martín 17,71% y Norte CABA 18,74%.
En cuanto a su categoría, los edificios Class A+ concentraron la mayor parte de la superficie disponible, con 228.144 m² y una tasa de vacancia del 16,67%. Aun así, el segmento alcanzó una absorción neta positiva de 5.234 m².
Los edificios Clase A, por su parte, registraron 78.739 m² disponibles, una vacancia del 11,51% y una absorción positiva de 5.946 m² durante el trimestre.
Los valores de alquiler muestran una evolución moderada
En relación a los valores de alquiler, el asking rent promedio alcanzó los USD 22,96/m², frente a los USD 22,42/m² registrados durante el segundo trimestre. Esto representa una variación cercana al 2,4% entre ambos períodos, en un contexto que el informe caracteriza como de evolución moderada de los valores de renta.
“La combinación de una mayor disponibilidad de metros cuadrados, absorción positiva y valores que evolucionan de manera moderada genera un escenario con alternativas para las empresas que están evaluando relocalizaciones o nuevas configuraciones de sus espacios. Para los propietarios, al mismo tiempo, refuerza la importancia de ofrecer edificios competitivos en calidad, prestaciones y ubicación”, concluye Juan Manuel Farola.
Sobre el informe
The Reporte de Oficinas Buenos Aires Q3 2026 de Colliers analiza la evolución del mercado de oficinas premium, con foco en vacancia, absorción, inventario, valores de alquiler y nuevos desarrollos.
