La nueva oferta empujó la vacancia en el mercado de oficinas premium de Buenos Aires, pero la demanda siguió activa, la absorción fue positiva y los precios de alquiler se mantuvieron firmes.
El mercado de oficinas premium de Buenos Aires comenzó 2026 con señales mixtas: la tasa de vacancia subió a 14,5% al cierre del primer trimestre, impulsada principalmente por el ingreso de nueva oferta, mientras que la demanda se mantuvo activa, con una absorción neta positiva de 7.466 m². En paralelo, el aluguel pedido promedio se sostuvo en USD 22,57/m², reflejando un mercado que todavía no muestra presiones significativas a la baja sobre los valores.
De acuerdo con el último informe de Colliers, el incremento de la vacancia estuvo explicado en buena medida por la incorporación de 35.272 m² de nuevos espacios, especialmente en el corredor Norte CABA, lo que llevó la superficie disponible para alquiler a 292.297 m² sobre un inventario total de 2.015.770 m².
Aún con más metros disponibles, el trimestre mostró una demanda sostenida en los submercados más consolidados. La absorción estuvo liderada por Catalinas, Norte CABA y Puerto Madero, que concentraron la mayor actividad del período, mientras que otros corredores, como Microcentro, Norte GBA y Plaza San Martín, registraron un comportamiento contractivo.
Este comportamiento refleja un mercado en transición: la nueva oferta empuja al alza la vacancia en el corto plazo, pero al mismo tiempo mejora la calidad del inventario disponible y reconfigura las decisiones de ocupación de las empresas, cada vez más enfocadas en ubicación, eficiencia y servicios.
En términos de precios, el mercado se mantuvo estable. El aluguel pedido promedio cerró el trimestre en USD 22,57/m², con una leve suba respecto del período previo. Por categoría, los edificios Classe A+ continúan liderando en valor, con un promedio de USD 23,44/m², mientras que los Clase A se ubicaron en USD 20,57/m². Según el relevamiento, esta estabilidad se da incluso en un contexto de mayor vacancia, lo que confirma que los activos premium mejor posicionados siguen sosteniendo sus valores.
En cuanto a la composición de la oferta, el segmento Classe A+ concentró la mayor parte de los espacios desocupados, con 203.086 m² disponibles y una vacancia de 15,25%. Por su parte, los edificios Clase A mostraron una dinámica más estable, con 89.210 m² disponibles y una vacancia de 13,04%.
“El aumento de la vacancia no responde a una caída de la demanda, sino principalmente al ingreso de nueva oferta de calidad. Hoy las empresas son mucho más selectivas y priorizan edificios eficientes, bien ubicados y con servicios, lo que ayuda a sostener los valores en los corredores premium”, observado Juan Manuel Farola, Gerente Comercial de Colliers Argentina.
Y agregó: “El mercado combina nuevos desarrollos con la renovación técnica del stock existente, apuntando a más calidad, mejor experiencia y mayor flexibilidad para una demanda cada vez más exigente”.
De cara a lo que viene, el informe muestra además un mercado con 59.644 m² bajo construcción, concentrados principalmente en Norte GBA y Norte CABA, lo que anticipa que la recomposición del stock premium seguirá siendo uno de los factores centrales en la evolución del segmento corporativo durante 2026.
Sobre el informe
El reporte Oficinas Buenos Aires Q1 2026 de Colliers analiza la evolución del mercado de oficinas premium en la ciudad, con foco en vacancia, absorción, inventario, valores de alquiler y nuevos desarrollos. Acceda al informe completo: en este link
