El mercado industrial y logístico uruguayo ya reúne más de 703 hectáreas distribuidas en 18 agrupamientos. La escasez de espacios disponibles, especialmente en superficies de entre 1.000 y 5.000 m², impulsa nuevas inversiones y ampliaciones.

El mercado industrial y logístico de Uruguay atraviesa una nueva etapa de expansión, marcada por una demanda sostenida de espacios, una elevada ocupación en los principales parques y un creciente desarrollo de nuevos polos fuera del área central de Montevideo.

De acuerdo con el último Reporte Industrial & Logístico S1 2026 de Colliers Uruguay, el mercado relevado alcanza aproximadamente 703,1 hectáreas, distribuidas entre 18 agrupamientos industriales y logísticos de escala relevante en Montevideo y Canelones.

Sin embargo, el dato más relevante no está solamente en el crecimiento del inventario. La disponibilidad de espacios en los parques consolidados es limitada y la demanda supera actualmente a la oferta, especialmente para naves de entre 1.000 y 5.000 m², uno de los formatos más requeridos por las empresas.

Esta presión ya está generando nuevas inversiones. Polo Oeste, por ejemplo, completó una ampliación de 30.000 m², de los cuales 10.000 m² ya se encontraban reservados antes de finalizar las obras. Actualmente cuenta con 180.000 m² cubiertos y apenas 12.000 m² disponibles. En paralelo, Agatone opera con sus 10.000 m² construidos totalmente ocupados y adquirió otras 6,2 hectáreas para ampliar su capacidad.

Ruta 101, el corredor que está cambiando el mapa logístico

El gran protagonista de esta nueva etapa es el Triángulo Este, integrado principalmente por Ruta 101 y sus adyacencias. Aunque representa el 28,7% del inventario actual, durante los últimos dos años concentró prácticamente la totalidad de los nuevos desarrollos del mercado, entre ellos Zona 30, NEXO 101, Diligens, Visión 101 y ampliaciones de Parque San Juan y Agatone.

La proximidad al Aeropuerto Internacional de Carrasco, la conexión con las rutas 8, 102 e Interbalnearia y con el anillo perimetral, sumadas a la disponibilidad de tierra, están consolidando este corredor como uno de los principales ejes de expansión industrial y logística del área metropolitana para los próximos años.

El fenómeno también responde a cambios estructurales en la localización de las empresas. Las restricciones al tránsito pesado dentro de Montevideo continúan favoreciendo el traslado de industrias y centros de distribución hacia corredores periféricos como Ruta 101, Ruta 5 y Ruta 1.

Más proyectos para 2026 y 2027

El pipeline confirma que el proceso todavía tiene recorrido. Entre los desarrollos previstos se encuentran 25 hectáreas del Parque Industrial Zonamerica, nuevas etapas de Zona 30, 16.000 m² de naves en NEXO 101, Diligens, otros 10.000 m² de LOG 21, Altos de San Juan, Robles de San Juan y nuevas expansiones de Agatone y Visión 101.

Según el análisis de Colliers, esta evolución muestra una creciente preferencia empresarial por ecosistemas logísticos integrados, que combinan infraestructura, seguridad, conectividad, servicios compartidos y beneficios fiscales. El promedio histórico de incorporación de nueva superficie desde 2005 se ubica en torno a las 32 hectáreas anuales.

Cuánto cuesta instalarse

El precio promedio de venta de lotes dentro de parques industriales se encuentra en torno a los USD 66 por m², mientras que el alquiler mensual promedio de naves logísticas alcanza los USD 7,50 por m².

La ubicación genera, sin embargo, fuertes diferencias. Los terrenos próximos al aeropuerto de Carrasco y al Puerto de Montevideo registran los mayores valores, mientras los precios disminuyen a medida que aumenta la distancia de los principales nodos logísticos. En el entorno inmediato de Ruta 101, por ejemplo, el rango relevado va de USD 15 a USD 80 por m².

Además, los lotes ubicados dentro de parques industriales pueden registrar valores entre 90% y 150% superiores a terrenos industriales comparables en zonas cercanas, una prima que responde a la infraestructura, los servicios, los beneficios fiscales y las sinergias operativas que ofrecen estos desarrollos.

“El mercado está mostrando una madurez creciente: las empresas ya no buscan solamente metros cuadrados, sino ubicaciones que les permitan integrar conectividad, infraestructura, servicios y eficiencia operativa. Esa demanda está impulsando la expansión de los parques existentes y definiendo nuevos corredores de crecimiento, con Ruta 101 como uno de los protagonistas”, podría señalar Fermín Zufiaurre, Market Leader de Colliers Uruguay. 

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