Por Alejandro Bartra, Broker Senior de Colliers Argentina
El sector de centros industriales y logísticos ha mostrado un comportamiento estable con algunas variaciones notables durante el último semestre. En términos de categoría, la absorción neta, especialmente en centros de categoría A, ha sido positiva, mientras que los centros de categoría B experimentaron un saldo negativo. En total, se registró una absorción neta positiva de casi 19.000 m2.
Las zonas más demandadas continúan siendo la zona norte del Gran Buenos Aires (GBA) y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), esta última especialmente para proyectos de última milla. Por otro lado, la zona norte del GBA registra los niveles más bajos de vacancia en alquiler de los últimos años, lo que refleja un gran interés y una demanda sostenida en este área.
En cuanto a los precios de alquiler, se ha observado un leve aumento, situándose en un promedio de USD 6,50 por m2. Los inmuebles de clase A alcanzan valores más altos, alrededor de USD 7,70 por m2, mientras que los de clase B se ubican en USD 5,30 por m2. Además, el descenso en la tasa de vacancia ha sido considerable, lo que indica un creciente interés por estos espacios.
Actualmente, el valor de construcción de centros logísticos AAA oscila entre aproximadamente USD 400 y 450 por m2, dependiendo de las condiciones de entrega del inmueble. Los precios de venta y alquiler varían, siendo posible encontrar naves AAA en la zona norte del GBA con precios de hasta USD 8,50 por m2. En cuanto a las proyecciones para el próximo año, se espera un mayor desarrollo en la zona norte de GBA, con más de 100,000 m2 en nuevos proyectos.
La vacancia ha disminuido durante este año, manteniendo una tendencia a la baja. Durante el primer semestre, la tasa de vacancia se ubicó en 1,69%, con la mayoría de la disponibilidad en Centros Logísticos
clase B. Por su parte, los centros de Clase A han alcanzado niveles récord de ocupación, con una vacancia cercana al 1%.
En cuanto a las características de las naves industriales más modernas, se destaca la importancia de una buena altura de techos (superior a 10 metros), sistemas de seguridad como redes de incendios por rociadores, docks de carga eficientes y una amplia playa de maniobra que permita el movimiento fluido.
En resumen, el mercado de centros industriales ha mantenido una dinámica interesante durante el último semestre, con claras oportunidades y desafíos. La tendencia a la baja en la vacancia, el aumento en la absorción neta y el interés sostenido de inversores son señales positivas que podrían indicar un crecimiento continuo en el próximo año.
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